Courtière hypothécaire à Repentigny, Lanaudière et Rive-Nord

Dévouée et passionnée, je m'appuie sur un réseau de contacts clés et sur une méthode de travail structurée afin de vous offrir le meilleur service sur le marché pour votre financement hypothécaire tout en vous dénichant les meilleures conditions. Mon objectif premier est d'améliorer constamment la qualité du service que je suis en mesure d'offrir, tout en continuant de croître dans le milieu hypothécaire.

Mes clients sont principalement sur la Rive-Nord de Montréal et dans Lanaudière : Repentigny, Terrebonne, Mascouche, L'Assomption, Charlemagne, Le Gardeur, Lavaltrie et les environs. Comme une grande partie du processus se fait à distance (téléphone, visioconférence, signature électronique), je peux aussi t'accompagner partout au Québec.

Non, dans la vaste majorité des cas mes services sont gratuits pour vous. Je suis rémunérée par l'institution financière qui vous accorde le financement — pas par vous. Vous bénéficiez donc d'un accompagnement professionnel complet sans frais. (Certains dossiers plus complexes, comme un financement auprès d'un prêteur alternatif ou privé, peuvent comporter des frais; le cas échéant, je vous en informe toujours clairement avant toute démarche.)

Votre banque ne vous propose que ses propres produits. Moi, j'ai accès à plus de 20 prêteurs — banques, caisses, assureurs — et je magasine pour vous le meilleur taux et les meilleures conditions. Je travaille pour vous, pas pour une institution. Un écart de 0,30 % sur un prêt de 400 000 $, ça représente près de 4 000 $ d'intérêts sur 5 ans. C'est exactement ce type d'écart qu'on veut à aller chercher pour vous.

Quand on demande un prêt hypothécaire, le prêteur veut s'assurer que vous gardez assez d'argent chaque mois pour bien vivre après avoir payé votre maison. Pour ça, il regarde quelle portion de vos revenus servirait à payer vos dettes, avec deux mesures. L'ABD (amortissement brut de la dette), c'est la part de votre revenu qui sert juste à votre logement : le paiement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, le chauffage et les frais de condo s'il y en a. En général, on veut que ça reste autour de 39 % maximum. L'ATD (amortissement total de la dette), c'est la même chose, mais on ajoute toutes vos autres obligations : auto, cartes de crédit, marges, prêt étudiant, pension, etc. On veut que ça reste autour de 44 % maximum. Ces seuils varient selon que le prêt est assuré ou conventionnel, et selon le prêteur. Ce n'est pas votre salaire seul qui décide combien vous pouvez emprunter — c'est l'équilibre entre ce que vous gagnez et ce que vous devez déjà. C'est pour ça que rembourser une auto ou une carte avant l'achat peut parfois augmenter votre capacité d'emprunt plus qu'une augmentation de salaire.

Au Canada, le minimum est de 5 % pour une propriété de moins de 500 000 $. Entre 500 000 $ et 1 500 000 $ (seuil rehaussé en décembre 2024), c'est 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le reste. À partir de 1 500 000 $, une mise de 20 % est requise. Une mise inférieure à 20 % nécessite l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Ces seuils sont des règles générales; le montant exact selon votre situation se confirme à l'analyse de votre dossier.

La pré-approbation, c'est une analyse sérieuse de votre capacité d'emprunt, avec un taux réservé généralement entre 90 et 120 jours. Avant de magasiner une maison, on magasine votre dossier. Vous visitez avec confiance, vous négociez d'égal à égal, et vous évitez de tomber en amour avec une propriété hors de portée. Je m'occupe de monter votre dossier et de le présenter aux prêteurs pour obtenir la meilleure pré-approbation possible.

Le RAP (Régime d'accession à la propriété) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER par personne — donc 120 000 $ pour un couple — sans impôt immédiat, à condition de rembourser sur 15 ans. Le CELIAPP, lui, combine les avantages du REER et du CELI : les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits pour l'achat d'une première propriété sont non imposables. Vous pouvez cotiser jusqu'à 8 000 $ par an (maximum 40 000 $ à vie). Bonus : RAP et CELIAPP peuvent être combinés. On fait le point ensemble sur ce qui maximise votre mise sans toucher à votre coussin de sécurité.

N'acceptez surtout pas la première offre de renouvellement de votre prêteur sans la comparer ! Contactez-moi idéalement 4 à 6 mois avant l'échéance — c'est le moment idéal pour évaluer vos options et faire jouer la concurrence. À votre renouvellement, le transfert vers un autre prêteur n'entraîne généralement pas de pénalité, et les frais qui peuvent s'appliquer sont souvent assumés par le nouveau prêteur. Je m'occupe de toutes les démarches avec les institutions pour vous simplifier le tout.

Un taux fixe reste le même pendant toute la durée du terme — vos versements ne changent jamais, ce qui facilite le budget. Un taux variable fluctue selon le taux directeur de la Banque du Canada. Selon le produit choisi, vos versements peuvent varier, ou rester fixes avec une portion capital/intérêts qui s'ajuste. Le taux variable a pu s'avérer avantageux sur certaines périodes, mais il exige une tolérance au risque plus élevée. Le meilleur choix dépend de votre profil, de votre horizon et du contexte économique. On en discute ensemble pour prendre la décision éclairée.

En général, une pré-approbation peut être obtenue en 24 à 48 heures. Pour une approbation finale, comptez de quelques jours à deux semaines selon la complexité de votre dossier. Je m'occupe de tout le suivi avec le prêteur afin de faire avancer le dossier le plus rapidement possible. Le délai dépend aussi de la rapidité avec laquelle les documents demandés (preuves de revenu, relevés, mise de fonds, etc.) me sont transmis : un dossier complet dès le départ permet d'accélérer considérablement les choses.

Un refus bancaire ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter — cela signifie que cette banque ne peut pas vous aider. J'ai accès à des prêteurs alternatifs spécialisés dans les dossiers complexes : mauvais crédit, travailleur autonome, revenus atypiques, etc. Chaque dossier est unique : on analyse votre situation ensemble et on trouve le prêteur qui correspond à votre profil.

Oui — mais les règles sont différentes. Les prêteurs demandent généralement 2 ans de déclarations fiscales complètes pour établir votre revenu moyen. Dans certains cas exceptionnels, une documentation alternative peut compenser, mais c'est rare et très encadré. Le défi principal : votre revenu imposable peut ne pas refléter votre revenu réel si vous optimisez vos déductions. Je connais les prêteurs les plus flexibles pour les travailleurs autonomes et je vous aide à structurer votre dossier pour maximiser votre capacité d'emprunt.

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La pénalité dépend de votre contrat et de votre prêteur. Pour un prêt à taux variable, c'est généralement 3 mois d'intérêt — un calcul simple. Pour un prêt à taux fixe, c'est le plus élevé entre 3 mois d'intérêt et l'IRD (différentiel de taux d'intérêt), qui peut représenter plusieurs milliers de dollars. Chaque prêteur a sa propre méthode de calcul IRD — certaines grandes banques utilisent leur taux affiché (souvent plus pénalisant), tandis que les prêteurs virtuels utilisent leur taux réel. À noter : si vous vendez pour racheter, la portabilité de votre prêt peut vous permettre d'éviter une partie, voire la totalité de la pénalité — une option à explorer avant toute décision.

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Pensez-y comme un choix entre stabilité et flexibilité. Le taux fixe, c'est comme un loyer garanti pour toute la durée de votre terme (souvent 5 ans). Votre paiement ne bouge pas, peu importe ce qui se passe dans l'économie. Vous dormez tranquille, mais vous payez généralement un peu plus cher au départ pour cette tranquillité. Le taux variable, c'est lié au taux directeur de la Banque du Canada. Quand ce taux monte, vous payez plus; quand il baisse, vous payez moins. Vous pouvez économiser, mais vous devez être à l'aise avec l'idée que votre paiement peut augmenter. Le point important à retenir : la vraie différence n'apparaît souvent pas dans le taux, mais dans la pénalité si vous brisez votre prêt avant la fin. Le variable coûte presque toujours beaucoup moins cher à briser que le fixe. Si la vie peut vous amener à vendre, refinancer ou déménager avant l'échéance, ça pèse lourd dans la décision.