Vous facturez 150 000 $ par année, mais vos avis de cotisation montrent 65 000 $ après dépenses. Votre comptable a fait son travail — sauf que la banque, elle, ne regarde que la dernière ligne. Résultat : une capacité d'achat ridiculement basse, ou pire, un refus net.
Et c'est encore plus fragile si vous êtes incorporé, à commissions, à pourboires, ou si vous venez de finir votre première année à votre compte. Le problème n'est pas votre revenu. C'est la façon dont il est lu.
Chaque prêteur calcule vos revenus différemment. Certaines banques exigent 2 ans d'avis de cotisation et plafonnent à la moyenne. D'autres acceptent un seul avis. D'autres encore offrent des programmes « stated income » qui valorisent vos dépôts bancaires plutôt que vos déclarations fiscales. Mon travail : identifier le prêteur dont la formule de calcul vous rend justice — pas vous envoyer au premier guichet venu.
Plusieurs dépenses déductibles (amortissement, kilométrage, bureau à domicile, intérêts d'affaires) peuvent être réajoutées au revenu admissible pour le calcul hypothécaire — si on présente les bons documents. Sur un revenu net déclaré de 65 000 $, on peut souvent justifier 80 000 $ ou plus en revenu admissible. La différence : 60 000 $ à 100 000 $ de plus en capacité d'achat.
Vous vous versez un petit salaire pour minimiser les charges sociales et laissez le reste dans la compagnie ? Bien joué fiscalement — mais lu seul, ça donne un dossier maigre. Avec les bons états financiers de votre société (bilan, résultats, flux de trésorerie), je peux faire reconnaître vos dividendes ET les bénéfices retenus par les prêteurs qui acceptent cette structure.
Avant de soumettre quoi que ce soit, je prends le temps de comprendre comment vous structurez vos revenus et je bâtis un dossier qui les met en valeur : avis de cotisation, états financiers, T1 Generals, contrats récurrents, dépôts bancaires des 12 derniers mois. Présenté correctement, votre dossier devient impossible à refuser pour la mauvaise raison.
Mon service est 100 % gratuit pour vous : ce sont les prêteurs qui me rémunèrent quand votre dossier se finalise. Pas de frais cachés. Pas de discours commercial. Si votre dossier n'est pas prêt cette année, je vous le dis — et je vous donne le plan pour qu'il le soit l'an prochain.
Quelques questions simples — type de revenus (autonome, incorporé, commissions), ancienneté à votre compte, fourchette de revenus bruts, projet visé. Je vous reviens en 24 h avec une fourchette d'achat réaliste, la liste des documents à préparer, et les prêteurs qui valoriseront votre dossier. Aucun engagement, aucun pointage de crédit.
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